Wer ein Haus verkaufen möchte, sollte sich im Vorfeld gut informieren. Auf der einen Seite fallen beim Verkauf einige Nebenkosten an, auf der anderen Seite können unter Umständen auch Steuern anfallen. Während Nebenkosten wie der Eintrag ins Grundbuch, Maklerkosten oder die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises Kosten sind, die einfach anfallen, lassen sich unter Umständen Steuern vermeiden, bzw. lässt sich die Steuerbelastung eventuell reduzieren. Wollen Sie zum Beispiel eine Immobilie verkaufen Dresden? Dann können die nachfolgenden Tipps hilfreich für Sie sein.
Grundlegende steuerliche Aspekte beim Hausverkauf
Grundsätzlich müssen Hausverkäufer ihren Verkaufserlös versteuern. Unter bestimmten Umständen zieht der Hausverkauf jedoch keine Steuerbelastung nach sich. Es muss steuerrechtlich zwischen privaten und gewerblichen Verkäufen unterschieden werden. Wobei auch Privatpersonen aus Unwissen durchaus in den gewerblichen Bereich rutschen können. Wer innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien veräußert, wird als gewerblicher Verkäufer durch das Finanzamt eingestuft, sodass mit dem Verkauf eines Hauses Gewerbe und Umsatzsteuer fällig werden.
Ausschlaggebend für die Höhe der sogenannten Spekulationssteuer ist natürlich der erzielte Gewinn beim Immobilienverkauf. Dieser entspricht der Differenz aus Verkaufspreis und einstigen Kaufpreis. Doch nicht nur für gewerblich eingestufte Hausverkäufer spielt der Verkaufsgewinn steuerrechtlich gesehen eine wichtige Rolle, sondern auch Privatverkäufer müssen unter bestimmten Umständen damit rechnen, den Gewinn voll versteuern zu müssen. Bei der Ermittlung des Gewinns kommen neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten, Anschaffungskosten (Umbau, Sanierung und Co), sowie Kosten für den Verkauf in Abzug. Bei vermieteten Immobilien wird hingegen auch die Abschreibung (Afa) in die Berechnung mit aufgenommen.
Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten beim Hausverkauf
Vor einem Hausverkauf sollten potenzielle Verkäufer sich mit den steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten beschäftigen und diese bei der Ausgestaltung des Verkaufs berücksichtigen. Wichtig ist, klar zu unterscheiden, ob es sich um eine Eigennutzung der Immobilie oder um Immobilie die zur Vermietung genutzt wurde handelt. Zudem macht es in den Gestaltungsmöglichkeiten einen klaren Unterschied, ob der Verkauf als Privatperson durchgeführt wird oder als Gesellschaft (GbR). Ein weiterer entscheidender Punkt ist auch der Zeitpunkt des Verkaufs, denn dieser kann ausschlaggebend dafür, ob Spekulationssteuer erhoben wird. Je nach Konstellation kann es auch sinnvoll sein die Einbauküche und Co nicht mit zu verkaufen, sondern diese aus der Immobilie zu nehmen und so den Verkaufspreis für die Immobilie zu senken. Auch eine Ratenzahlungsvereinbarung kann durchaus Sinn machen, um einer hohen Steuerlast zu umgehen. Auch ein Verkauf in Form eines Mietkaufs kann je nach Konstellation sinnvoll sein.
Steuerliche Fallstricke beim Hausverkauf
Zu den wichtigsten Themen im Steuerrecht im Bereich Immobilienveräußerung zählt die Spekulationsfrist. Diese spielt unter anderem auch für Erben eine Rolle. Grundsätzlich darf in Deutschland selbst genutzter Wohnraum steuerfrei verkauft werden. Hierbei gilt jedoch, dass die Immobilie vor dem Verkauf entweder zwei volle Kalenderjahre selbst genutzt wurde oder vor mehr als zehn Jahren erworben wurde. Treffen beide Punkte nicht zu, wird für den Verkauf Spekulationssteuer fällig.
Die genannten Fristen spielen auch für Erben eine Rolle. Wird eine Immobilie vererbt, werden Erben, je nach Wert der Immobilie und Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser, mit Erbschaftssteuer belastet. Möchten Erben die geerbte Immobilie im Anschluss verkaufen, kann zudem noch Spekulationssteuer auf sie zukommen. Hierbei ist wichtig, wie lange der Erblasser die Immobilie bereits besessen hat, denn die Spekulationsfrist des Erblassers geht auf den Erben über.
Grundsätzlich ist der Themenbereich sehr komplex. So können auch Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerlich geltend gemacht werden. Hierbei gilt jedoch, dass Verluste nur bis zur Höhe des Gewinns durch Veräußerungsgeschäfte im gleichen Kalenderjahr abgesetzt werden können. Für Laien ist das Themenfeld sehr Komplex und schon kleine Fehler oder eine minimale Falschauslegung der steuerlichen Vorschriften, sowie eine mangelnde Dokumentation können dem Steuerpflichtigen teuer zu stehen kommen.
Steuerliche Beratung und Expertenhilfe
Während die Spekulationsfrist für Verkäufer noch nachvollziehbar ist, gibt es viele kleine Regelungen, die es ermöglichen beim Hausverkauf Steuern sparen zu können. Sich als Privatperson in die Thematik beim Hausverkauf Steuern sparen einzulesen ersetzt keine professionelle steuerliche Beratung. Steuerexperten sollten möglichst frühzeitig zurate gezogen werden, sodass die Ausgestaltung des Verkaufs nicht dazu führt eine unnötig hohe Steuerbelastung hervorzurufen. Hierbei macht es Sinn, dass Steuerexperten und Immobilienmakler zusammenarbeiten und der Immobilienmakler den Vertrag für den Hausverkauf so gestaltet, dass auf alle steuerrechtlichen Fallstricke geachtet wurde, denn nur so lassen sich beim Hausverkauf Steuern deutlich senken oder eine Steuerbelastung komplett vermeiden.
Praxisbeispiele zur Steuerersparnis beim Hausverkauf
In der Praxis kann die Ausgestaltung eines Immobilienverkaufs bares Geld sparen. Sie möchten zum Beispiel eine Immobilie verkaufen und dabei möglichst keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen.
Wenn es sich um eine selbst genutzte Immobilie handelt, die Sie in den letzten beiden Kalenderjahren selbst bewohnt haben, dann fällt für Sie beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Dies gilt ebenso, wenn Sie die Immobilie länger als 10 Jahre besitzen. Ist dies nicht der Fall, dann sieht die Beispielrechnung wie folgt aus:
- Anschaffungskosten der Immobilie (vermietet) 300.000 Euro
- 6 Jahre in Ihrem Besitz /Verkaufspreis 350.000 Euro
- Veräußerungsgewinn 50.000 Euro
- Persönlicher Steuersatz 42 Prozent
- Steuerlast 21.000 Euro
Nun gibt es unterschiedliche Varianten die Steuerlast zu senken. Haben Sie die Möglichkeit, den Immobilienverkauf um 4 Jahre zu verschieben, dann sieht die Rechnung wie folgt aus:
- Anschaffungskosten der Immobilie (vermietet) 300.000 Euro
- 10 Jahre in Ihrem Besitz /Verkaufspreis 350.000 Euro
- Veräußerungsgewinn 50.000 Euro
- Persönlicher Steuersatz 0 Prozent
- Steuerlast 0 Euro
Sie möchten keine weitere Zeit verstreichen lassen und die vermietete Immobilie sofort verkaufen, jedoch die Steuerlast reudzieren, dann ist es sinnvoll den Veräußerungsgewinn durch Abschreibungen und Co zu reduziere. Haben Sie als Besitzer über die Jahre Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen vorgenommen und entsprechend investiert, dann könnte die Rechnung wie folgt aussehen:
- Anschaffungskosten der Immobilie (vermietet) 300.000 Euro
- 6 Jahre in Ihrem Besitz /Verkaufspreis 350.000 Euro
- Veräußerungsgewinn 50.000 Euro
- Abzüglich Nebenkosten 15.000 Euro
- Abzüglich Umbaumaßnahmen 20.000 Euro
- Abzüglich Verkaufsnebenkosten 15.000 Euro
- Verbleibender Gewinn 0 Euro
- Persönlicher Steuersatz 42 Prozent
- Steuerlast 0 Euro
Besitzen Sie mehrere Immobilien, ist zu besonderer Vorsicht zu raten, denn schnell werden Sie bei mehreren Verkäufen als gewerblicher Verkäufer eingestuft. Veräußern Sie dabei mehr als 3 Objekte in 5 Jahren, geht das Finanzamt von gewerblichen Immobilien- und Grundstückshandel aus. Die Grenze wird zum Beispiel schnell erreicht, wenn Sie ein Objekt aufteilen und Teilverkäufe tätigen. Bei gewerblicher Einstufung oder bei besonders hoher Steuerlast lohnt es sich, die Verkäufe über eine Gesellschaft zu tätigen, da hier die steuerlichen Spielräume wesentlich größer sind als für Privatverkäufer.
Fazit
Unabhängig davon, ob ein Hausverkauf als Privatperson oder über eine Gesellschaft geplant ist, lohnt es sich immer, vor dem Verkauf den Rat eines Steuerexperten einzuholen. Während Besitzer einer selbstbewohnten Immobilie in der Regel bei Einhaltung der Fristen von der Spekulationssteuer verschont bleiben, gibt es in anderen Konstellationen durchaus zahlreiche Fallstricke, die zu einer erhöhten Steuerbelastung führen können. Um dies zu vermeiden, sollten Verträge entsprechend ausgestaltet werden und alle Kosten rund um die Immobilie sollten gut dokumentiert werden. Durch cleveres agieren kann die Steuerlast stark verringert werden, sodass die Beratung durch den Experten in jedem Fall lohnenswert ist.