Wie kommt es zu einer Zwangsversteigerung?
In den meisten Fällen erfolgt die Finanzierung eines Immobilienkaufs unter Inanspruchnahme eines Kredits. Um die Forderung gegenüber dem Kreditnehmer abzusichern, lässt die Bank bei der entsprechenden Immobilie eine Grundschuld eintragen. Wenn der Gläubiger seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann, hat die finanzierende Bank die Möglichkeit, die Veräußerung der Immobilie zu verlangen, um durch den Verkaufserlös die ausstehenden Forderungen zu erhalten. Das Mittel, dass dem Gläubiger hier zur Verfügung steht, ist die Zwangsversteigerung. Da es sich bei dieser Art der Versteigerung um eine Vollstreckungsmaßnahme handelt, muss der Gläubiger hierzu einen Vollstreckungstitel erwirken.
Im ersten Schritte wird versucht, die Immobilie über den normalen Wohnungsmarkt zu veräußern. Wenn die Veräußerung auf diesem Weg nicht den gewünschten Erfolg hat, kann der Gläubiger als nächsten Schritt beim zuständigen Amtsgericht die zwangsweise Versteigerung der Immobilie beantragen. Bei der Durchführung erfolgt hier eine Veräußerung auf dem Weg des Auktionsverfahrens. Der Erlös dieses Verfahrens, abzüglich der Kosten, die das Versteigerungsverfahren verursacht hat, wird genutzt, um die ausstehenden Schulden zu begleichen. Die Aufteilung der Erlöse an die Gläubiger erfolgt unter Berücksichtigung ihrer Reihenfolge im Grundbuch. Im Vorfeld der Versteigerung wird, als Orientierung für die potenziellen Bieter, der aktuelle Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Zu diesem Zweck wird der durchschnittliche Preis festgelegt, der sich im freien Verkauf erzielen ließe.
Wie läuft diese Versteigerung ab?
Die Teilnahme an einer Versteigerung steht grundsätzlich jedem offen, da dieses Verfahren öffentlich durchgeführt wird. Wenn Sie die Absicht haben, sich als Bieter zu beteiligen, müssen Sie sich vorher anmelden. Zusätzliche Voraussetzung ist, dass Sie das 18. Lebensjahr vollendet haben und eine Sicherheitsleistung hinterlegen, die 10 % des Verkehrswerts der Immobilie entspricht, für die Sie sich interessieren.
Bei der Versteigerung wird im ersten Schritte über den Verkehrswert der Immobilie informiert. Danach erfolgt eine Information über die Bedingungen der Versteigerung sowie über das Objekt und die Gläubiger. In der danach folgenden 30-minütigen Bieterstunde haben alle Interessenten, die sich vorher angemeldet haben, die Möglichkeit, Ihre Angebote für das Objekt abzugeben.
Wird Ihnen nach Abschluss des Biet Verfahrens der Zuschlag des Amtsgerichts erteilt, sind Sie ab diesem Moment der neue Inhaber der Immobilie und Sie übernehmen diese mit allen Rechten und Pflichten.
Zu beachten ist an dieser Stelle, dass der Zuschlag hier nur dann erteilt werden darf, wenn das höchste Gebot eine vorgegebene Mindesthöhe nicht unterschreitet. Um die wirtschaftlichen Interessen des Gläubigers in ausreichender Weise zu schützen, wird beim ersten Versteigerungstermin der Zuschlag nur erteilt, wenn das Höchstgebot mindestens 70 % des Verkehrswerts erreicht. Beim zweiten Versteigerungstermin müssen 50 % erreicht werden. Beim dritten Termin gibt es keine Mindestanforderung mehr an das Höchstgebot.
Welche Vorteile bietet eine Zwangsversteigerung?
Dieses Verfahren der Versteigerung bietet für den Käufer die Chance, eine Immobilie zu einem günstigen Kaufpreis zu erwerben. Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Kaufnebenkosten, die bei einem Hauskauf anfallen, wesentlich geringer sind. Dies ist deswegen der Fall, weil weder eine Maklerprovision, noch Notargebühren anfallen. Außerdem sind keine Kosten für einen Gutachter zu entrichten, weil dieses Gutachten bereits im Vorfeld durch Gläubiger oder Amtsgericht erstellt wurde.
Welche Kosten entstehen bei einer Zwangsversteigerung?
Für die Versteigerung müssen Sie eine Gebühr entrichten. Die Höhe dieser Gebühr wird in §34 des Gerichtskostengesetzes (Anlage 2) festgelegt. Sollte die Versteigerung zum Beispiel mit einem Höchstgebot von 200.000 € abgeschlossen werden, wäre eine Gebühr von 1.921 € zu entrichten. Zusätzlich sind für den Zeitraum zwischen dem Termin der Versteigerung und der Zahlung Zinsen in Höhe von 4 % zu entrichten. Diese Zinsen werden auf den, um die Sicherheitsleistung gekürzten, Verkehrswert des Objektes entrichtet.
Was müssen Sie bei einem Haus Insolvenzverkauf beachten?
Der Eigentümer unterliegt im Zuge dieses Verfahrens nicht der Verpflichtung, Interessenten den Zugang zu seiner Immobilie für eine Besichtigung zu ermöglichen. Das bedeutet, dass Sie sich in der Regel keinen persönlichen Eindruck vom Zustand und der eventuellen Sanierungsbedürftigkeit des Objektes machen können. Die Möglichkeit zu einer Besichtigung ist nur dann gegeben, wenn die Immobilie leer steht oder wenn der Eigentümer sich damit einverstanden erklärt.
Aus dem gleichen Grund spiegelt auch das Gutachten, mithilfe dessen der Verkehrswert des Objektes festgelegt worden ist, nicht den präzisen Zustand des Objektes wider. Viele Informationen, die beim Hauskauf relevant sind, wie Baumängel, Wasserschäden und vergleichbares, müssen im Verkehrswertgutachten nicht berücksichtigt werden. Um für diese Lücken im Gutachten einen Ausgleich zu schaffen, hat der Gutachter die Möglichkeit, den durch ihn berechneten Verkehrswert um 10 % bis 30 % zu kürzen. Diese Kürzungen werden allerdings routinemäßig vorgenommen und müssen nicht Ausdruck der tatsächlichen Mängel sein, die das versteigerte Objekt ausweist. Erschwerend kommt an dieser Stelle hinzu, dass das Gutachten zu Beginn des Verfahrens erstellt wird. Da sich dieses Verfahren über einen längeren Zeitraum, manchmal sogar über mehrere Jahre, ziehen kann, verliert das Gutachten immer mehr an Aktualität. Hinzu kommt, dass auch Veränderungen, die während dieser Zeit an der Immobilie eintreten, hier keine Berücksichtigung mehr finden.
Beim Haus Insolvenzverkauf müssen Sie zusätzlich berücksichtigen, dass eine Gewährleistung ausgeschlossen ist. Das bedeutet, dass eventuelle Mängel, die nach dem Kauf sichtbar werden, weder zu einer Minderung des Kaufpreises, noch zu einem Rücktritt vom Kauf berechtigen.
Zusätzlich sollte die Möglichkeit nicht unberücksichtigt bleiben, dass die bisherigen Besitzer die Immobilie nach Abschluss des Verfahrens nicht freiwillig verlassen und aus diesem Grund die Durchführung einer Zwangsräumung notwendig werden kann.
Kann man mit dem Haus Insolvenzverkauf eine günstigere Immobilie erwerben?
Wie bei vielen Dingen, lässt sich auch hier keine Antwort geben, die allgemeine Gültigkeit besitzt. Gemäß der allgemeinen Meinung der Experten, besteht die Möglichkeit auf diesem Weg 10 % bis 30 % des Kaufpreises zu sparen. Es ist jedoch bei besonders nachgefragten Objekte auch möglich, dass ein Preis gezahlt wird, der oberhalb des eigentlichen Wertes der Immobilie angesetzt ist. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, sich sorgfältig auf die Versteigerung vorzubereiten.
Wie kann man sich auf einen Haus Insolvenzverkauf vorbereiten?
Wenn Sie die Absicht haben, um ein Objekt mitzubieten, ist es absolut ratsam, sich im Vorfeld ein genaueres Bild zu verschaffen. Zu empfehlen ist es, mit dem Insolvenzverwalter Kontakt aufzunehmen, um bereits im Vorfeld einen Einblick in das Verkehrswertgutachten nehmen zu können. Bei diesem Gutachten sollten Sie auch auf das Datum achten, an dem es erstellt worden ist. Sollte der Eigentümer von seinem Recht Gebrauch machen, Ihnen eine Besichtigung des Objektes zu untersagen, sollten Sie sich trotzdem einen Eindruck von der äußeren Erscheinung der Immobilie und der Umgebung machen.
Sehen Sie den Grundbucheintrag ein!
Sie können beim Amt für Bauaufsicht einen Antrag auf Einsicht in das Grundbuch stellen, um einen Überblick über eventuelle Baulasten, Schulden oder vergleichbares zu erhalten. Um diese Einsicht zu erhalten, müssen Sie beim Grundbuchamt den Nachweis erbringen, dass Sie hierzu über ein berechtigtes Interesse verfügen. Sollte Ihre Kaufabsicht keine Einschätzung als berechtigtes Interesse finden und Ihnen die Einsicht verwehrt werden, bleibt Ihnen die Möglichkeit, die Abschrift des Grundbuchauszugs beim Insolvenzverwalter einzusehen.
Wenn Sie sich für einen Haus Insolvenzverkauf interessieren, sollten Sie sich an einen Inkassoservice Hannover, Berlin oder Köln wenden. Dort finden Sie umfangreiche Beratung und Unterstützung bei dieser komplexen Problematik.
Fazit
Ein Immobilienkauf aus einer Zwangsversteigerung beinhaltet für den Käufer eine große Chance, stellt aber auch ein auf keinen Fall zu unterschätzendes Risiko dar. Die Chance, auf diesem Weg einen Kauf zu einem Preis zu tätigen, der deutlich unter dem Verkehrswert liegt, ist gegeben. Dies sollte aber nicht dazu führen, dass Sie die möglichen Risiken, die hiermit verbunden sein können, vollständig aus dem Blickfeld verlieren. Die Informationen über die zur Versteigerung stehenden Immobilien sind sehr lückenhaft.
Weitergehende Informationen sind gerade für Personen, die sich nur ausnahmsweise mit dieser Thematik befassen, sehr schwierig zu erhalten und unter Umständen auch sehr schwierig zu bewerten. Sie sollten unbedingt darauf achten, sich im Vorfeld der Versteigerung ein genaues Bild vom Objekt zu machen, das wesentlich umfangreicher ist und wesentlich mehr Informationen umfasst, als das Gutachten, das bei der Versteigerung zur Verfügung gestellt wird. Wenn Ihnen eine wesentliche Information nicht vorliegt, unterliegen Sie dem Risiko, einen wirtschaftlich schlechten Kauf zu tätigen, dessen Folgen Sie zusätzlich allein tragen müssen.
Wenn Sie die Chancen, die ein Haus Insolvenzverkauf bietet, nutzen möchten und zusätzlich die Risiken, die hiermit verknüpft sind, reduzieren möchten, sollten Sie sich zu diesem Thema mit einem Inkassoservice Hannover, München oder Hamburg in Verbindung setzen. Dort werden Sie umfangreich und fachkompetent durch diesen Prozess begleitet.